Convirtiendo una nave en vivienda (I): búsqueda, negociación, arras, hipoteca y firma

Cuando le conté a mi madre que quería comprar una nave para vivir en ella no entendía nada. -¿Pero cómo vas a vivir en una nave?- me decía. Era una idea un tanto marciana, pero en mi cabeza tenía mucho sentido. No fue fácil el proceso, pero yo tenía el objetivo cristalinamente marcado. Me inicié en búsqueda de la nave perfecta para convertirla en vivienda, pero apenas había información o testimonios sobre ello en internet. En los primeros momentos me hubiera gustado encontrar algún artículo de alguien que hubiese tenido la misma idea que yo, así que he decidido hacer una pequeña memoria del proceso por si alguien necesita una guía de cómo comprar una casa con esta modalidad.

En este post trataré de plasmar los aprendizajes de la primera parte de esta aventura: la búsqueda, la negociación, las arras, la hipoteca y la firma.

Por qué vivir en una nave

En 2021 dado el incremento de oferta de viviendas a la venta debido a la covid-19, y empujado por mi madre, me lancé a buscar una casa para comprar. Parecía un buen momento, así que nos sentamos, y listamos una serie de requisitos que debía de cumplir:

➡️ Cocina comunicada con el comedor y la zona de estar.

➡️ Terraza grande o patio.

➡️ Una estancia grande para usar como estudio.

➡️ Al menos una habitación y otra que funcionara como polivalente.

➡️ Garaje.

➡️ Sin escaleras (al menos para el acceso a las estancias principales).

➡️ A un máximo de 30 minutos del centro en transporte público.

➡️ Opcional: piscina.

La mayoría de los pisos que encontraba no terminaban de encajar. Eran pequeños para la hipoteca que podía pagar en Madrid capital, con los techos bajos, y además, requerían de una reforma integral, por su distribución, sus materiales de poca calidad y con mala eficiencia energética, o que directamente, no cumplían todos los requisitos que buscaba. La oferta de viviendas me dio un poco de bajón así que decidí bajar la intensidad de búsqueda de pisos durante un tiempo.

Un buen día, una amiga me comentó que se acababa de comprar un pequeño edificio industrial que iba a usar como vivienda/taller, y eso me abrió un mundo de posibilidades; yo lo que realmente necesitaba era una nave.

Vengo de un pueblo y últimamente hago mucho proselitismo para potenciar las redes de cuidados y hacer más vida en común dentro de tu barrio. Me pareció una buena solución aprovechar el pasado gremial de los barrios de Madrid para transformarlo en un sitio habitable, en lugar de fomentar la nueva construcción, y por tanto, la deshumanización de la ciudad.

Estuve investigando algunos ejemplos, y lo primero que detecté fue, que en los países anglosajones ya tienen una gran tradición en reacondicionar naves. Eran espacios enormes y diáfanos con cubierta a dos aguas, y claro, eso te crea unas expectativas difíciles de traducir a mi realidad presupuestaria.

Una vez comienzas a indagar en las aplicaciones de compra-venta inmobiliaria, empiezas a ver que hay un cacao en el que se entremezclan las palabras «nave», «local», «industrial» y «comercial», así que por tranquilidad mental, establecí una serie de definiciones para afinar la búsqueda:

➡️ Las naves logísticas. Son de dimensiones muy grandes, concebidas para almacenar y distribuir productos y suelen estar a las afueras de las ciudades, lo que me hizo descartar esta opción.

➡️ Las naves industriales. Son aquellas donde se producen o almacenan los productos de alguna empresa. Las naves de este tipo son de tamaño medio y suelen ubicarse en polígonos industriales alejados del centro de la ciudad, sin una buena oferta de transporte público. Lo que también hizo que descartase esta opción

➡️ Las naves comerciales. Son aquellas donde los clientes pueden adquirir los productos o servicios directamente. Ubicadas normalmente en los barrios tienen un acceso a través de la calle, y cuentan con cubierta propia, normalmente, a dos aguas. Este tipo de nave es más asequible ya que su tamaño suele ser más pequeño y su uso se atribuye a carpinterías, talleres mecánicos, etc.

➡️ Los locales comerciales. Son los comercios de barrio que están en los bajos de los edificios de viviendas. No suelen tener mucho fondo y normalmente no tienen cubierta al exterior. Actualmente se están transformando en viviendas vacacionales por su reducido tamaño y su acceso directo desde la calle, requisito para establecerse como alojamiento turístico.

Como la idea de tener una nave que reacondicionar como vivienda me generaba inseguridad, hice una lista de pros y contras antes de tomar una decisión final:

Pros

✅ Su superficie, al ser diáfana, puede compartimentarse según las necesidades del comprador.

✅ El precio por metro cuadrado es mucho más barato que el de un piso en la misma zona. Incluso añadiendo reforma, el precio total sigue siendo más bajo.

✅ El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) actualmente está bonificado en Madrid, porque este tipo de naves comerciales suelen estar ubicadas en áreas preferentes de impulso a la regeneración urbana.

La licencia de obra tarda aproximadamente 3 semanas en ser tramitada versus los 6 meses de media que suele tardar la de una vivienda «tradicional». Esto se debe a que las naves, al considerarse locales comerciales, no se tramitan a través de las Juntas Municipales de Distrito, sino a través de una ECU (Entidad Colaboradora Urbanística).

✅ Se puede hacer un cambio de uso de local a vivienda y podrías empadronarte dando de alta los suministros. Ojo que no todas las naves valen para esto, tienen que cumplirse unos requisitos de luz exterior, dimensiones mínimas o ventilación, por lo que siempre es recomendable que un arquitecto realice previamente un estudio de viabilidad.

Contras

❌ Es más complicado (pero no imposible) encontrar una hipoteca, y nunca te ofrecerán las mismas condiciones que para una vivienda «tradicional».

❌ Si la nave comercial se encuentra en una comunidad de vecinos, es posible que la cuota de comunidad sea elevada ya que la nave cuenta con una superficie mayor que el resto de viviendas, y por tanto, mayor porcentaje de participación.

❌ Se necesita una inversión inicial mayor destinada a la reforma que en el caso de una vivienda «tradicional» debido a que la superficie, suele ser mayor.

A priori encontré más pros que contras, así que seguí con mi objetivo.

La búsqueda

El 18 de marzo de 2021, oficialmente, empecé la búsqueda a lo loco de naves con este tweet:

Encontré muchísimas naves enormes (y maravillosas), pero sin saber mucho del tema, era difícil «afinar el tiro». Todo era un «brindis al sol».

Así que, te recomiendo, que desde el principio trabajes mano a mano con arquitectos que te orienten. Yo contacté con Burr, un estudio de arquitectura con experiencia en la conversión de naves en viviendas, quienes me orientaron para afinar la búsqueda:

➡️ Que su precio estuviera por debajo de 1000€/m2.

➡️ Comprobar que la nave no tuviera uralita en la cubierta, ya que es obligatorio retirarla por su contenido de amianto lo que tendría unos costes de partida muy altos. Para esto, me facilitó mucho la búsqueda del inmueble en Google Earth y fijarme bien en las fotos de los anuncios.

➡️ Focalizar la búsqueda en los antiguos polígonos industriales de Madrid. Hay determinados barrios que tienen más naves comerciales ubicadas entre las viviendas como son: Valdeacederas, Tetuán, Puerta del Ángel, Carabanchel, Usera y Vallecas.

➡️ El cálculo de la reforma para este tipo de inmueble suele ser de 800€/m2 por lo que buscar una nave muy grande también incrementaría el presupuesto. Con este cálculo, tenía que buscar naves de máximo 200 m2.

Si estás buscando una nave para hacer algo parecido, te animo a que no desistas, y que inviertas muchos meses en filtrar. La búsqueda de naves comerciales es una carrera de fondo, ya que la disponibilidad de este tipo de inmuebles es menor, y por tanto, también lo es su oferta. Tuve momentos de flaqueza en los que no encontraba nada decente, y hasta me volví a plantear retomar la búsqueda de pisos. En mi caso, tardé 2 meses en encontrar la nave perfecta para mí, y por lo que me dijeron, suele ser un proceso mucho más largo.

Es muy importante que las visitas a la nave sean con los arquitectos. Ellos se van a fijar en elementos de la construcción existente que pueden ser un agujero negro de dinero para cambiarlos y que tú no vas a saber reconocer. En la primera visita pueden visualizar si tus requisitos encajan en ese espacio, y además, tomarán medidas para proporcionarte un primer boceto de la distribución según tus necesidades.

En mi caso, encontré una antigua carpintería de 180 m2 construida en los años 30, con acceso desde el portal del edificio y la calle, y con una puerta de garaje pequeña pero suficiente para un coche. Además, cuenta con dos cubiertas de perfil de sierra sin uralita que dan al patio de manzana y que son perfectas tanto para el autoconsumo eléctrico, a través de placas solares, como para usar algunos fundamentos de «casas pasivas».

Alzado y planta de la nave

Hablando con los arquitectos, coincidimos en lo mucho que nos gustaban las proporciones del espacio. Por ejemplo, los techos siendo elevados no son exageradamente altos, por lo que la climatización del espacio será similar a la de un piso de semejantes metros cuadrados. Además, en mi caso, la nave en su último uso fue destinada al almacenaje de vinos, lo que nos daba una pista de cómo estaba aislada. Es una nave grande pero contenida que cumple con todos los requisitos detallados al principio.

Video de la primera visita a la nave

La negociación

Decidimos que nos la quedábamos. Lo siguiente que tocaba era el juego de la negociación del precio de compra.

Como aprendizaje de esta parte, puedo decir que normalmente se puede bajar el precio del anuncio. Hay que enviar una oferta al vendedor, y argumentar el por qué de esa oferta. En mi caso, el arquitecto me recomendó que dijera, –aunque no fuera verdad–, que me aconsejaba cambiar el suelo y aislar la cubierta porque estaban en mal estado, y con este argumento, pude bajar alrededor de 23.000€ respecto al precio de venta.

El siguiente punto a tratar es la nota simple. Una nota simple es un documento que recoge el estado jurídico de la nave. Es importante mirar si el inmueble tiene cargas, ya que puede ser un problema a futuro. Solicitarla vale dinero, pero la inmobiliaria que gestionaba la venta se encargó de proporcionármela de manera gratuita.

La única carga que tenía el inmueble, en este caso, era la del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, también conocida como la Ley de Cuba. Este artículo viene a decir que si una propiedad procede de la herencia de una persona sin descendientes directos, habría un plazo de dos años para que otro posible heredero pudiera reclamar dicha herencia. Esto era un problema añadido a la hora de buscar una hipoteca, ya que muchos bancos no se meten en operaciones con artículo 28. Por otro lado, los propietarios me garantizaron que era imposible que apareciera ningún heredero más porque la persona que falleció no tenía descendientes.

Las arras

En el vocabulario arcaizante de la compraventa de viviendas, las arras son una señal que demuestra por escrito mi intención formal de compra del inmueble. Suele ser un 10% del precio de compra acordado. Si la propiedad se echa para atrás, están comprometidos por escrito a devolverte el dinero, mientras que si tú te echas para atrás, perderás el dinero aportado. Además, tiene una fecha de validez que suele estar recogida en el documento. Mi principal preocupación con este inmueble era el dichoso artículo 28, y quería que de alguna manera quedara reflejada la garantía que los propietarios me habían comentado, por lo que añadimos una cláusula en el documento de arras que decía algo así como que si apareciera un propietario durante los 2 años de vigencia de este artículo, se comprometían a devolverme el dinero de la compra y de toda la reforma que hubiera realizado. Esto me tranquilizó, y firmé las arras a finales de mayo. La firma de la compraventa debería ser como máximo el 15 de septiembre.

La hipoteca

Aquí comienza uno de los momentos con más ansiedad de mi vida. Digamos que me he pasado esta parte en «modo difícil». Tenía 3 meses y medio (contando agosto que no es un mes hábil) para encontrar una hipoteca para una persona física que quiere comprar un local comercial, y además, con la carga del artículo 28.

Los aprendizajes que destacaría de esta parte son:

➡️ Haz simulaciones de hipotecas con nóminas y el importe del inmueble que quieres comprar en las webs de los bancos. Es un buen punto de partida para saber aproximadamente la cuota mensual, y el tiempo de amortización. (Este paso yo lo haría al empezar a encontrar naves porque te baja mucho a la tierra).

➡️ Reúne en una carpeta estos documentos. Las entidades van a solicitártelos constantemente para hacer un estudio de tu capacidad de crédito:

· DNI por las 2 caras.
· 3 últimas nóminas
· Contrato de alquiler de la vivienda donde resides actualmente.
· 3 últimos pagos del alquiler de la vivienda donde resides actualmente.
· Certificado de retenciones de tu empresa.
· Certificado de retenciones de tu banco.
· Extracto de los movimientos de tu cuenta bancaria de al menos 6 meses.
· 2 últimas declaraciones de la renta.
· Certificado de vida laboral.

Si no tienes Certificado digital, Cl@ve PIN o DNI electrónico, es recomendable que te hagas alguno de ellos porque algunos de estos documentos se pueden obtener de manera online ahorrándote tener que hacer cola.

➡️ Actualmente, por lo general, los grandes bancos no dan hipotecas para este tipo de inmuebles siendo una persona física. Con «grandes bancos» me refiero a BBVA, Santander, La Caixa e ING. Sí las dan si fueras una empresa.

➡️ En cambio, a las cajas de ahorros sí que les interesa este tipo de operaciones. Si volviera a iniciar el proceso, serían mi primera opción.

➡️ A día de hoy, ninguna entidad te va a ofrecer un porcentaje de financiación de más del 70% del importe total para este tipo de inmuebles. Tenlo en cuenta, porque en el día de la compra, tendrás que abonar el resto a modo de entrada (el 20% más el 10% de las arras que ya entregaste).

➡️ Haz un excel en el que puedas ver rápidamente el estado del estudio de tu operación con cada entidad. Como punto de partida del documento, busqué la mayoría de entidades bancarias de este país y fue mi primera columna de la hoja de cálculo. Estas fueron las entidades con las que contacté:

ING
BBVA
Santander
Banco Sabadell
Laboral Kutxa
Unicaja
Cajamar
Caja Rural
Arquia
Bankinter
Ibercaja
Banca March
Kutxabank
Liberbank
Openbank
Banco Mediolanum
Triodos Bank
Deutsche Bank
EVO

Las columnas que tenía a continuación eran: porcentaje de financiación, si es una hipoteca fija o variable, duración, cuota mensual, tipo de interés, si tiene comisión de apertura o no, estado en el que se encuentra el estudio de la hipoteca, e-mail y teléfono de la persona del banco con la que estás gestionando el trámite.

➡️ Para pedir un estudio de hipoteca, me resultó más eficiente llamar por teléfono a las sucursales cercanas a mi casa que escribirles por e-mail. Y si no te hacen caso en esa sucursal, busca otra de la misma entidad. Comprendí que un empleado que no se implica no puede agotar la vía de esa entidad. Llega hasta el NO del estudio de la operación.

➡️ No uses comparadores de hipotecas que se dedican a negociar directamente con los bancos. En mi caso no me solucionaron mucho por la tipología de inmueble y a posteriori creo que fueron una pérdida de tiempo.

➡️ En paralelo, puedes ir adelantando la tasación del inmueble con una de estas empresas homologadas porque te la pedirán. Cualquiera de ellas te valdría para cualquier banco con el que estés haciendo el estudio de hipoteca:

Valmesa-Valoraciones Mediterráneo, S.A.
Sociedad De Tasación, S.A.
Tasaciones Inmobiliarias, S.A. (Tinsa)
Gloval — Valuation
Euroval
Arco Valoraciones, S.A.
Técnicos En Tasación S.A (Tecnitasa)
Krata
Gesvalt

➡️ La valoración de la tasación tiene que ser lo más similar posible a la del precio de compra. Puedes pedir una revisión de la tasación si crees que la cifra está muy por debajo o muy por encima. Cuando cierres la operación, te preguntarán en el banco si quieres tributar por el precio de compra o por la valoración de la tasación. Lo peor que te puede pasar es que, en la declaración de la Renta, te reclamen la diferencia, así que como hemos venido a jugar, yo elegí el del precio de la compra que era más bajo (y más justo).

➡️ Una vez tengas las dos mejores ofertas de hipoteca, puedes jugar a enseñar simultáneamente la oferta de la otra entidad para conseguir mejores condiciones.

La firma

Tras elegir hipoteca in extremis y con la lengua fuera, llegué a la notaría el día 15 de septiembre de 2021, último día acordado en las arras, con todos los deberes hechos.

El 3 de septiembre de 2021 se derogó el artículo 28 para facilitar la venta del alto volumen de inmuebles que había por los fallecimientos por la covid-19. Si se hubiera derogado durante las negociaciones con las entidades me hubiera ayudado mucho más, y preocupado por si no tuviera carácter retroactivo, pregunté al notario si podría haber alguna sorpresa de último minuto. Él me tranquilizó, diciéndome que lo más complicado era que me dieran una hipoteca con esa carga, que en toda la historia de la Ley de Cuba se han dado menos de 10 casos de reclamaciones de herederos ilegítimos, y que si estaba ya en la notaría, me quitara la preocupación de encima, porque ya lo había conseguido.

Y ya estaría.

El 15 de septiembre era propietario de una nave. Se acabaron los 14 años viviendo de alquiler para tener un sitio definitivo en el que configurar un espacio a medida de mis necesidades. En ese momento, los meses de ansiedad se me olvidaron. Había merecido la pena. Y era una demostración de que, a pesar de tener la sensación de ir a la contra, conseguí llegar a mi destino por el camino difícil.

Mientras escribo este post, la nave se encuentra en plena reforma, así que publicaré la segunda parte cuando haya terminado este proceso que también está teniendo su miga. Están surgiendo acontecimientos que me están proporcionando muchos aprendizajes que estaré encantado de compartir para ayudar a otras personas así que si te apetece, sígueme en Medium para estar al tanto de la segunda parte.

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Grafista. www.ilusteo.com

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