Convirtiendo una nave en vivienda (II): anteproyecto, proyecto, licencia y obra
Convertir una antigua carpintería de barrio de los años 50 en una vivienda con unas necesidades peculiares ha sido además de un proyecto apasionante, una experiencia intensa.
Siguiendo con el primer post de abril de 2022, en el que explicaba cómo se había llevado a cabo la compra de una nave comercial para transformarla en vivienda, voy a continuar contando tanto el proceso creativo como la ejecución de la transformación del espacio.
Desde que decidimos empezar a buscar nave hasta que se ha entrado a vivir han pasado 2 años justos.
Transformar una nave comercial en vivienda tiene lo mejor de un chalet y de un piso: tener un tejado propio para ser autosuficientes con una instalación de placas solares y además con acceso en coche desde la calle como los chalets, pero estando ubicado en un barrio, por lo que se pueden disfrutar de todos los servicios de la ciudad.
El punto de partida
Quiero recordar que cuando estuvimos buscando una nave, enumeramos las necesidades para que más o menos pudieran tener cabida en el espacio:
➡️ En primer lugar, la cocina debía de estar comunicada con el comedor y la zona de estar.
➡️ Como muchas otras personas, después del confinamiento vimos que un patio era muy necesario en una casa y queríamos incluirlo en el proyecto.
➡️ Una estancia grande para usar como estudio. Esta es otra consecuencia del confinamiento y de la nueva normalidad donde se ha impuesto el teletrabajo; un lugar donde trabajar a gusto y separados del resto de la vivienda. En el futuro nos gustaría establecer un estudio de diseño allí.
➡️ Al menos una habitación y otra de invitados. Ya que tenemos la inmensa suerte de configurar una vivienda propia, esto debía de estar incluido en el pack.
➡️ Garaje. Otro de los beneficios de partir de una nave comercial es que tiene un acceso desde la calle a través persiana de metal por la que cabe un coche.
➡️ Sin escaleras, al menos para el acceso a las estancias principales. Aquí estamos pensando ya en la vejez (y en poder deambular por la casa con el andador).
➡️ Almacenamiento de libros. Nuestra profesión nos hace acumular muchos y como no somos Marie Kondo, necesitábamos ponerlos en algún lado.
➡️ La climatización debe de ser a través de aerotermia por su eficiencia energética, con un apoyo de placas solares para los meses de verano.
El anteproyecto
Tengo que confesar que hasta la fecha de la compra, estuve tratando de encajar por mi cuenta los requisitos en un primer plano básico que el estudio de arquitectura Burr nos facilitó a partir de las medidas de la primera visita. Era algo que me obsesionaba hasta tal punto que muchas noches soñaba con posibles distribuciones, y hasta empecé a usar Sketchup para plasmar las ideas y poder visualizarlas en 3D.
Cuando se compró la antigua carpintería de barrio, más o menos tenía esta distribución:
En la primera visita con los arquitectos surgieron algunas intuiciones que finalmente acabaron plasmadas en el anteproyecto:
➡️ En la primera zona de taller (en el centro del plano) había un recoveco hacia la izquierda que estaba coronado por un tragaluz y pensamos que sería muy buen lugar para ubicar el baño. Una luz indirecta encima de la ducha podría crear un ambiente muy interesante.
➡️ Crear patios para poder iluminar las estancias que quedaran más oscuras y tener espacios al exterior privados.
Con estos mimbres, Burr me pasó una estimación de precios para ver si estábamos alineados con el presupuesto. El cálculo aproximado de la reforma para este tipo de inmuebles es de 800€/m2. Una vez chequeado que el presupuesto cuadraba con su estimación, el estudio de arquitectura empezó a trabajar en el anteproyecto con un concepto modular basado en una retícula de cruces.
Esta reticulación esquemática del espacio encajaba más o menos con las proporciones del plano previo a la reforma.
A través de este sistema de cruces se crearían pórticos (espacios abiertos y delimitados por machones). La sensación general sería la de consecución de espacios, como se ve en esta imagen:
El resultado final sería la creación de estancias cuadradas de similares proporciones que ofrecían cierta versatilidad si las necesidades en el futuro cambiaban.
Para distribuir los espacios, lo más lógico era ubicarlos de más públicos a más privados. Así decidimos que el estudio estuviera en la parte del acceso a casa si en un futuro decidíamos formalizar un negocio propio en este lugar. Así, si recibíamos la visita de algún cliente, éste no tendría que pasar por toda la casa para llegar a la zona de trabajo.
Si leemos el plano de izquierda a derecha, desde la calle hay un doble acceso al inmueble. A través de una persiana de metal, el coche accede al garaje y, por una puerta secundaria, al taller. Ambos accesos son privados. Consideramos que el garaje y el taller son estancias sucias así que debían de estar separadas del resto de la vivienda mediante un muro y una puerta. A continuación, el hall que tiene acceso tanto por el portal del edificio (acceso público) como desde la puerta del taller/garaje (privado).
El hall hace la función de distribuir los pasos a la zona pública. El estudio no tiene una división estructural con respecto al hall pero en el futuro se puede instalar un sistema de cortinas para dividir el espacio según las necesidades del momento. A la derecha del estudio, hay un espacio que iba a ser un pequeño patio y que con el devenir del proyecto, hemos acabado llamándolo con sorna el jardín de invierno. Es un lugar distendido que tendrá plantas, aporta luz y es una continuación del estudio que se mete en la zona privada.
Llegamos al distribuidor que ofrece dos alternativas: se puede acceder al baño o a la cocina. Además, tiene comunicación con el jardín de invierno a través de un hueco. Aquí se establece la frontera virtual entre zona pública y privada. Un cliente podría usar el baño pero no debería de pasar a la cocina.
La cocina, es un lugar de importancia en la casa. Da la bienvenida a la zona privada y es el paso obligado al resto de estancias. No queríamos aislar la cocina por miedo a olores de la comida; esto se soluciona con una campana extractora potente. Además los fogones están relativamente lejos del salón las habitaciones. Cocinar aislados de los invitados significa matar la comunicación.
Al patio se accede desde la cocina a través de una puerta. Esto permite cocinar a la brasa en una barbacoa portátil o incluso comer fuera.
El comedor debía de estar dialogando con la cocina y el salón. Esta consecución de estancias en forma de «L» hace que no se pierda la comunicación. Desde el comedor se puede ver el estudio a través del jardín de invierno.
El salón además tiene el aporte lumínico de unas ventanas que comunican con el patio. Por la orientación del inmueble, no recibe una luz directa pero ilumina perfectamente la estancia.
Desde el salón seguimos a un espacio que se ha llamado «biblioteca». Es una continuación más privada de la estancia anterior. Aquí se ubicará la colección de «libros de dibujitos» — como los llama mi madre — que llevamos acarreando durante tantas mudanzas. La biblioteca es una zona de paso; es una extensión del salón y preámbulo de los dormitorios. Esta zona es la parte del inmueble que tiene el techo más alto, — casi 6 metros — así que se reunían las características perfectas como para plantear una dormitorio de invitados encima del principal.
Uno de los temas que más nos preocupaba era la luz. Como personas de provincias de clase media que vinieron a estudiar a Madrid con una mochila cargada de sueños, hemos tenido que vivir en casas con escasez de luz directa, por lo que queríamos que esta vivienda tuviera la mayor iluminación natural posible. La luz es alegría y ya bastante mal lo habíamos pasado en los pisos-zulo de la capital.
La nave ya contaba con unos ventanales en la parte superior que daban una luz diagonal muy bonita, pero había otras estancias que quedaban a oscuras, por lo que aprovecharíamos la ubicación del patio para añadir luz a su alrededor. Además, el jardín de invierno, la biblioteca y la habitación de invitados también tendrían luz natural a través de claraboyas industriales que se pueden abrir y que están ubicadas en la cubierta. Todo este sistema de claraboyas son practicables con un husillo que permite la circulación de aire para dejar escapar el calor y evitar condensaciones.
El proyecto
Una vez validada la idea, había que bajarla a la realidad. En la siguiente reunión que tuvimos con los arquitectos, hablamos de acabados.
Una de las muchas enseñanzas para la vida que tomamos de Mario Vaquerizo es que las cosas tienen que ser legítimas. Con esto me refiero a que una ventana no puede ser de imitación de madera, sino que si la quieres de madera, hay que ponerla de este material.
Como idea general les dimos una pauta para los materiales: que fueran humildes y sencillos. Un suelo de cemento. Un azulejo blanco de 10 x 10 cm que no fuera difícil de reemplazar si se dañaba. Un mortero de cal para enlucir las paredes por su plasticidad y sus cualidades fungicidas. Una madera de pino del país que aporte calidez a la vivienda. Una carpintería de aluminio sin lacar para las ventanas. No queríamos una casa trambólica, sino una casa sencilla en los acabados y que envejeciera fuera de las modas. En parte elegí a Burr para la reforma porque su filosofía estaba bastante alineada con estas ideas, así que fue fácil ponernos de acuerdo.
El azulejo blanco se convirtió sin pretenderlo en el hilo conductor de la reforma. Al principio solo el baño y la cocina tenían azulejos, pero pensamos que tendría mucho sentido que estuviera también en el exterior del baño y en el umbral de las ventanas para que los alféizares del patio funcionaran como asiento. Es un acabado duradero y relativamente barato que le da personalidad a la casa y que además es fácil de limpiar.
Por otro lado, Burr tuvo la idea de concebir las habitaciones como un gran mueble de madera encajado en el espacio. En la planta de abajo está la habitación principal que tendría armarios, y debajo de la escalera de acceso a la habitación de invitados, espacio para la ropa de cambio de estación, maletas y calzado.
Una vez bajada la idea a un presupuesto mucho más detallado que la primera estimación presupuestaria, se reservó una partida para imprevistos que fue incluida con muy buen criterio.
La licencia
Lo siguiente que sucedió fue el mundo licencias. Al ser un local, el procedimiento para solicitar la licencia de obra es diferente al de una casa tradicional. Para solicitarla hay que adjuntar unos planos y una memoria del proyecto donde se define toda la reforma que se va a acometer para adecuar la antigua estructura al nuevo uso, y se presenta a través de una ECU (Entidad Colaboradora Urbanística) al Ayuntamiento.
Como no teníamos constancia documental de la última licencia de actividad del local, hubo que buscarla en el Archivo de Villa. Ahí vimos que efectivamente había sido una carpintería, así que hubo que solicitar el cambio de licencia de «actividad industrial» a la de «Servicios Empresariales», que principalmente es a lo que iba a destinar la actividad del inmueble; un estudio (solo que además, iba a tener un office y un baño con ducha). Lo único que obliga este tipo de licencia es a tener extintores y salidas de emergencia indicadas con luminosos.
Como ya conté en el anterior post, el tiempo de tramitación de la licencia de obra para un local es de unas tres semanas; mucho menor a los 6 meses de una casa «tradicional».
La obra
En febrero de 2022 oficialmente dio comienzo la obra con la demolición de la oficina de la antigua carpintería. Acto seguido, comenzaron a instalarse las vigas y pilares que soportrían los pórticos para dividir el espacio. También se crearon los nuevos desagües para el patio, la cocina y el baño.
Tuvimos mucha suerte con los tiempos al comprar el acero de las vigas antes de la guerra de Ucrania porque su precio se disparó inmediatamente después. Posteriormente, los precios disparados del resto de materias primas ha sido una constante durante toda la obra. Hubo momentos en los no había suministro de ladrillos por el alto precio del gas que se usa para producirlos. También tuvimos que cambiar de idea en cuanto al jardín de invierno que en un principio iba a ser otro patio descubierto. El precio del aluminio para cerrar las ventanas había duplicado su precio y finalmente decidimos dejar la cubierta y abrir unos tragaluces. Por momentos parecía que habíamos decidido hacer una reforma en el peor momento de la historia aunque honestamente, nunca es buen momento para hacer una obra. Finalmente la desviación de precios con respecto al primer presupuesto fue subsanada con la partida para imprevistos.
Una vez levantados todos los pórticos que compartimentan los espacios de la reforma, se instalaron las conducciones de la electricidad. Al principio iban a ir con tubo visto por todas las paredes perimetrales con su respectivo coste en material, pero encontramos una solución más estética y barata: llevar toda la electricidad por dentro de los muros de los pórticos como si de un sistema nervioso se tratase.
La fontanería fue otro de los imprevistos que surgieron. Sabíamos que el agua llegaba de alguna manera al antiguo baño de la nave pero no sabíamos por dónde. No había llave general. Tras hacer algunas catas en suelo y muros, nos dimos cuenta de que la tubería general del edificio pasaba por medio de la nave y había que cambiar su trazado para evitar futuros problemas de averías. Se iba a instalar aerotermia, por lo que no se podría picar el suelo en el futuro bajo ningún concepto, así que decidimos sanear y llevar el trazado del agua del resto del edificio por el techo del garaje y el hall de entrada.
A continuación, se retiró la cubierta del patio y esto significó un cambio radical en la concepción del espacio. Suponíamos que iba a entrar mucha luz, pero en ningún momento nos podíamos imaginar tal cantidad.
La aerotermia fue el siguiente hito de la obra. Es un sistema de climatización basado en los sistemas del hipocausto romano o de la gloria castellana y es muy eficiente, ya que 1 kWh de electricidad aporta a la vivienda 4 kWh de energía térmica. Explicado a grandes rasgos, es un circuito cerrado de agua fría o caliente, que discurre por el suelo de las estancias y que, a través de la termodinámica, mantiene la temperatura del mortero de cemento que lo sella. Otra ventaja es que el aparato que calienta o enfría agua es el mismo que suministra agua caliente sanitaria a la vivienda por lo que supone un ahorro de espacio. Es una inversión importante de dinero, pero se amortiza en 3 años por el ahorro de energía que supone. Actualmente la instalación está subvencionada con el 40% de la inversión a través de los fondos NextGenerationEU.
Para la instalación de la aerotermia, es necesario que todos los paramentos estén terminados y el suelo allanado. Los tubos deben de estar aislados del suelo antiguo y de las paredes mediante espumas, para que no hayan transferencias de calor o frío.
Sobre la instalación de los tubos se vierte un mortero de cemento especial para aerotermia. Sobre esa capa se aplica el acabado del suelo. En mi caso, elegí un microcemento autonivelante.
Con el suelo ya finalizado, solo quedaban los detalles finales: sanitarios, apliques de luz, enchufes, interruptores y una de las partes que más nos gusta de la casa; la cocina.
Para los muebles de la cocina decidimos contar con Cubro que es una empresa española que se dedica a customizar estructuras de Ikea con una muy buena selección de acabados para sus frontales. Partir de estándares para construir algo siempre es más barato que hacer algo ad hoc. Cubro domina todo el catálogo de estructuras de cocina de Ikea y nos ayudaron a encontrar soluciones para aprovechar el espacio como añadir cajones interiores o ubicar un carrusel extraíble de armario de esquina.
El punto positivo de contratar a Cubro es que hay muchos accesorios diseñados para las medidas de Ikea, pero sin estar limitado por los pocos acabados de frontales y tiradores de la marca sueca que no nos gustaban.
Tras unos meses viviendo en la nave, podemos decir que es totalmente lo que siempre quisimos. Ha merecido la pena embarcarse en esta idea tan marciana y llevarla hasta el final. Hemos tenido que hackear el mercado inmobiliario para conseguir tener la vivienda que queríamos. Es un lujo vivir en un espacio tan bien pensado y poder compartirlo con familiares y amigos.
Es frustrante que nuestra generación no pueda conseguir tener una vivienda en propiedad de manera autónoma a no ser que te caiga un dinero con el que no contabas para poder pagar la entrada para una hipoteca. Teníamos muy interiorizado que íbamos a vivir de alquiler durante toda la vida adulta. No quiero ponerme muy AIS, pero en ese aspecto nuestros padres y abuelos por lo general sí que lo tuvieron más fácil. Es innegable que algo ha cambiado para mal en cuanto a nuestro nivel adquisitivo en comparación con el de las generaciones precedentes y por ello nos sentimos privilegiados.
Privilegiados por poder abandonar al fin esa prolongación forzosa de la adolescencia que nos aboca a tener que estar cambiando de piso cada cierto tiempo por los precios especulativos del alquiler y que impide desarrollar un proyecto de vida en común, pero esto es otro melón que no me corresponde a mí abrir y menos en este post que trata sobre cómo convertir una nave en vivienda.
Tener un espacio en el que estar tranquilos es a fin y al cabo lo que nos reconforta porque, como dijo el niño de la piscina de Teruel, la tranquilidad es lo que más se busca.
